家を建てる時に必要な知識。注文住宅と税金について学ぼう！
注文住宅を建てるときには様々な税金が発生します。
税金のことを考えて予算を組まないと、いざ購入というときになって資金不足が露呈することになりかねません。
また、注文住宅を建てた後であっても、毎年税金が発生します。こういった税金を滞納してしまうと、最悪の場合不動産を取り上げられる可能性もあります。
この記事では、住宅にまつわる税金を紹介していきます。税金が気になる人は参考にしてください。
消費税
私達が日常的に支払っている消費税ですが、「住宅」を買うときにも当然発生します。支払額が大きいので、消費税も高額です。
なお、「土地」を購入するときには消費税がかかりません。土地は消費するものではないと考えられているので、消費税の対象外とされているのです。
贈与税
住宅を購入する際に、親などから資金の一部を援助してもらう人もいるでしょう。
この「援助」とは、法的には「贈与」と考えられます。
年間110万円を超える贈与を受けた人は、贈与税を支払う必要があります。
できれば贈与税など支払いたくないというのが本音ではないでしょうか？
そういった場合には、以下の特例があります。
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例
親や祖父母から住宅購入資金を贈与してもらったときに、一定額まで贈与税がかからなくなる特例です。
非課税となる贈与額は、住宅を入手する契約をした日や、入手した住宅が省エネ住宅かどうかによって変わってきます。
平成32年3月31日まで
エコ住宅なら1,200万円まで非課税
それ以外の住宅は700万円まで非課税
平成32年4月1日～平成33年3月31日
エコ住宅なら1,000万円まで非課税
それ以外の住宅は500万円まで非課税
平成33年4月1日～平成33年12月31日
エコ住宅なら800万円まで非課税
それ以外の住宅は300万円まで非課税
なお、消費税が10%になった場合には、納税者に有利となる非課税額が適用されることになっています。
印紙税
契約時に交わす契約書には印紙を貼る必要があります。印紙を買うと印紙税を収めたことになるので、裏を返せば住宅の購入には印紙税がかかると理解してください。
納めるべき印紙税は、契約書に記載された契約金額によって異なります。
以下に、注文住宅を作るときに多い契約金額と、それに必要な印紙税の額を列挙します。
- 100万円超～500万円以下…2,000円
- 500万円超～1,000万円以下…1万円
- 1,000万円超～5,000万円以下…2万円
- 5,000万円超～1億円以下…6万円
不動産取得税
不動産を取得するときに納める税金です。
不動産取得税は不動産を入手して少し時間が経ってから請求されます。支払用の現金を手元に残しておきましょう。
不動産取得税の税率
平成30年3月31日まであれば、土地や住宅の不動産取得「固定資産税評価額×3%」となっています。
なお、原則的な税率は4%となっています。平成30年4月1日以後に特例があるかどうかは不透明な状態です。
登録免許税
不動産を入手したときには、自分の所有権を明確にするために「所有権の移転登記」を行います。
また、住宅ローンを組むときには不動産を担保にしますが、このときに不動産に抵当権を設定する「抵当権設定登記」が行われます。
これらの登記を行う場合、それぞれ税金が必要です。
なお、登記の際には登記をしてくれる司法書士に報酬を支払う必要もあります。この報酬についても注文住宅を作るときの予算に忘れず組み込んでおいてください。
登録免許税の税率
所有権保存登記…認定価格×0.4%（ただし新築物件は0.15%）
認定価格とは、固定資産税評価額がまだ設定されていない新築物件に対して設定される価格です。
認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の所有権保存登記をする場合に限り、税率が0.1%となります。（平成30年3月31日まで）
土地の所有権移転登記（売買の場合）…固定資産税評価額の1.5%
ただし、平成31年4月1日以降は2%に増額されます。
建物の所有権移転登記（売買の場合）…固定資産税評価額の2%
なお、平成30年3月31日までであれば以下の特例があります。
- 認定低炭素住宅の場合、税率が0.1%
- 認定長期優良住宅の場合、戸建て住宅なら0.2%、共同物件なら0.1%
また、上記外の建物であっても、住宅用建物の登記であれば税率が0.3%に軽減されます。（平成32年3月31日まで）
抵当権設定登記…債権額の0.4%
ただし、住宅であれば0.1%の税率に軽減されます。（平成32年3月31日まで）
固定資産税
土地や建物の所有に対して、毎年継続的に発生する税金です。
固定資産税の税額
固定資産税評価額×1.4%が固定資産税の税額です。
「固定資産税評価額」は公示地価の7割程度とされています。
地価の高いところは？安いところは？
地価が安いところを選べば固定資産税は安くなります。
太田市をエリアごとに見た場合、地価を高い順番に並べたトップ5は以下のようになります。
- 太田駅エリア…209,338円/坪単価（以下同じ）
- 竜舞エリア…157,465円
- 細谷エリア…112,148円
- 三枚橋エリア…106,776円
- 韮川エリア…102,892円
また、伊勢崎市をエリアごとに見た場合、地価を高い順番に並べると以下のようになります。
- 伊勢崎駅エリア…146,310円/坪単価（以下同じ）
- 新伊勢崎エリア…143,999円
- 剛志エリア…106,257円
- 境町エリア…102,942円
- 国定エリア…90,909円
なお、全て2017年時点での情報です。
固定資産税の軽減特例
固定資産税には税率を軽くする特例がいくつか存在します。
新築住宅の建物に関する特例
平成30年3月31日までに新築された住宅で、住宅専用の建物またはその1/2以上が居住用である店舗併用住宅であれば、床部分120平米までに関して固定資産税が半額になります。
120平米を超えた部分は軽減されませんし、居住部分の床面積が50平米に足りないものや280平米を超える場合はそもそも対象外となります。
半額になる期間は新築時から3年ですが、3階建て以上の耐火構造住宅または準耐火構造住宅であれば5年間に延長されます。
認定長期優良住宅の建物に関する特例
平成30年3月31日までの間に新築された認定長期優良住宅に対する特例です。
新築物件であれば5年間、固定資産税が半額となります。
住宅用地に関する特例
専用住宅の住宅用地か、店舗併用住宅で居住部分が1/4以上の住宅用地に適用されます。
この場合、一般住宅用地について200平米以下の部分は固定資産税評価額が1/3になります。
また、小規模住宅用地について200平米以下の部分は固定資産税評価額が1/6になります。
都市計画税
都市計画が定められた区域に不動産を保有している場合に発生する税金です。
都市計画税の税額
固定資産税評価額×0.3%が都市計画税の税額です。
群馬県では太田市、伊勢原市、玉村町、吉岡町、榛東村は全域が都市計画の対象エリアとなっています。
その他との市町村においては、市町村の一部に都市計画が定められています
都市計画税の軽減特例
固定資産税の「住宅用地に関する特例」の対象となる土地に適用されます。
一般住宅用地における200平米以下の部分は固定資産税評価額が2/3に、小規模住宅用地における200平米以下の部分は固定資産税評価額が1/3になります。
まとめ
注文住宅を建てる際、資金の調達方法、土地の場所や面積、建物の規模や種類、契約書に記載された金額、契約時期などによって税金の支払額が変動します。
固定資産税、都市計画税、登録免許税など、多くの税金には軽減措置があります。これらをうまく利用することで大きく節税することが可能です。
注文住宅を作る場合には、専門の業者や税理士などと相談して、できるだけ税金を支払わなくて済むように対策を練っておきましょう。